Los resultados de la economía de una gestión de inmuebles es marcado principalmente por los property cost de los facilities. En particular por el coste de los arrendamientos. Es por ello, que los Facilities Managers se deben preparar estratégicamente para optimizar la negociación de los arrendamientos y con ello optimizar los costes fijos para los próximos años ya que estos pueden afectar la rentabilidad de las empresas.
En el mundo inmobiliario de oficinas, las empresas que comercializan los espacios, en nombre de las propiedades, son los mismos que nos (facilities managers) asesoran cuando nos interesamos por una o más plantas de un edificio de oficinas. Obviamente, aquí hay algo que no funciona. Los propietarios (fondos de inversión, family office, y similares) suelen dar en exclusividad la comercialización, de cada uno de sus inmuebles, a dos de estas empresas que se benefician de esta asignación compartida. El interés de mantener y crecer en sus actividades profesionales pasa por satisfacer a la propiedad. Por lo tanto, nunca van a estar en condiciones óptimas para presentarnos en unas negociaciones profesionales ante los que les proporcionan un negocio seguro.
Una vez detectado esta incongruencia en el sector inmobiliario, que afecta directamente a los facilities managers, debemos pasar a otra vía para poder negociar nosotros mismos los términos económicos de un posible arrendamiento y tratar a las empresas inmobiliarias como representantes de la propiedad.
La negociación debe estar fundamentada en la preservación de los resultados financieros de la inversión que ha realizado la propiedad en el activo que deseamos arrendar. No debemos intentar que el acuerdo de arrendamiento con nosotros le afecte en las expectativas, reales y de mercado, de los intereses proyectados desde un punto de vista económico financiero. Aunque siempre nos vamos a encontrar con casos excepcionales.
Para situaciones en donde un inmueble ha sido recientemente adquirido por un inversor, y hemos podido averiguar el importe de la transacción, he adjuntado una hoja de cálculo en la newsletter de ERIFM de abril 2015. Esta hoja nos puede ayudar para conocer hasta que punto podemos negociar sin que la propiedad se vea afectado por sus intereses de la inversión.
A continuación aporto las instrucciones oportunas para poder usar esta hoja de cálculo:
Al abrirla veremos que hay seis flechas numeradas que nos ayudarán a rellenar los campos adecuados.
Aqui se debe rellenar el importe de la transacción de compra del inmueble en cuestión. Por supuesto, en caso de no conocer este importe se puede simular conociendo los precios de venta por m2 o por referencias de otros inmuebles. Utilizad a las empresas inmobiliarias para que hagan este trabajo y te comuniquen el precio; ellos lo deben conocer.
Aquí se puede modificar los porcentajes de los costes de agencia (la comisión que la propiedad debe abonar a la empresa inmobiliaria por comercializar el inmueble, suele ser una mensualidad), Fee de Property Management (el coste de gestión del inmueble y que incluye mantenimientos, seguridad, jardinería, limpieza zonas comunes, etc.), provisión para renovaciones (correctivos importantes que la propiedad debe acometer para mantener el inmueble en condiciones adecuadas).
En este campo se rellena el ratio de rendimiento (yield) que anuncian las empresas inmobilarias en sus informes de mercado para las diferente ciudades del mundo. Actualmente, en Madrid y Barcelona este se encuentra alrededor del 5,5% y en zonas prime este puede ser incluso inferior.
En este apartado hay cuatro campos que podemos rellenar para indicar la superficie total de las plantas de la oficina, una superficie adicional para espacios que pueden ser sótanos, semisótanos o similares y que suelen tener una renta inferior. También tenemos la opción de indicar el número de plazas internas y externas si existen.
En estos campos se pueden rellenar las rentas mensuales de las superficies y las plazas de aparcamiento que la empresa inmobiliaria te ha ofrecido en nombre de la propiedad. Al rellenar estos datos, en la parte inferior de la hoja podemos valorar el ratio de rentabilidad que la propiedad consigue con esta propuesta y la diferencia con respecto a del mercado.
Y, finalmente, en estos campos puedes jugar para ver hasta donde puedes llegar teniendo como referencia el ratio de rentabilidad del mercado y que has rellenado en el punto 3. Al rellenar estos datos, en la parte inferior de la hoja podemos averiguar el ratio de rentabilidad que la propiedad consigue con nuestra propuesta de arrendamiento.
Es importante resaltar que no se han incluido los gastos de comunidad ya que no se contemplan en ni en la renta ni en los gastos de la propiedad.
La rentabilidad de los inmuebles se calcula utilizando los datos del primer año tras realizar la inversión. Es por ello, que no importa realmente el periodo del arrendamiento. No obstante, siempre es recomendable, en situaciones normales, que el acuerdo sea para 5 años (o un 3+2). La hoja también sirve, en principio, para arrendamientos a partir de los 3 años de duración.
En caso de no desear arrendar todo la superficie del inmueble, podemos simular un arrendamiento total para poder llegar a las mismas conclusiones. Habrá otra empresa que terminará arrendendando la superficie restante y no vamos a querer «subvencionarles» el arrendamiento.
La hoja es orientativa. No obstante, ofrece un fundamento suficientemente coherente para usar en una negociación. No siempre vamos a arrendar un inmueble justo cuando se ha adquirido por un inversor. El principio es el mismo y se puede hacer pero faltan más datos para poder hacer los mismos cálculos. Si deseas tener más detalles o ayuda en analizar situaciones diferente puede contactar con ERIFM en este link.
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